文/北京金申 徐迪 林振兴 12月25日，北京2025年土地拍卖以丰台花香地块落槌拍卖正式结束。全年业绩已公布。累计完成住宅用地出让40宗，比去年减少1宗。交易金额约1427.4亿元，比上年下降约8%。一个重要的变化是，今年出售的土地有一半位于该市第六区。去年，这一比例仅为40%。其中，海淀是最大的供应商（7家），其次是朝阳和丰台（各5家），石景山有2家，东城有1家。 “限价”放松后，“价高者得”的暴力场面卷土重来。年内北京地区溢价交易14笔，平均溢价率约为14%。溢价率最高的达39%，为朝阳太阳宫0627号地块。经过300多次投标，中国建设智慧土地中标。总价突破43亿，住宅地价9.42万/平方米，刷新朝阳市住宅区最高单价纪录。中海蜀村地块也同样如此，溢价率为28%。位居第三的是凯电玉方0030区块（建发凯岩），溢价率为25%。另一块溢价超过20%的地块位于通州老城区。这是中国铁建华宇景云地块，溢价率为22%。今年北京本地拍卖的关键词之一肯定是“双拍”。从海淀、朝阳到丰台、顺义，政府似乎特别重视“土地包装促销”，允许两块相邻的土地在同一场景中竞争。 “双子盘”土地供应模式的推出并非巧合。另一方面，政府可以刺激通过同时出售相邻地块来缓解竞标热潮并增加土地收入。另一方面，也将倒逼房地产企业创新、完善产品，推动市场从“有房”向“富居”转变。 01今年北京本地拍卖的“头号玩家”是海淀。作为绝对领头羊，海淀市全年成交额达到4483.7万元，全市橡树总成交额达到4483.7万元，公司继续保持领先地位，占总销售额的30%以上。从朱芳双城、树村、半壁店、半山双城到上地段，再到年底，全部都溢价出售。今年的北京区域拍卖也在海淀市启动。朱坊村两块土地成交总价182亿元，溢价高达25%。最终，诞生了两位重要的商人震云和凯恩。蜀村35号地块之后，溢价率逼近28%。中海地产冲破11家房企围攻，经过274场激战，最终以750.2万元获胜，最低价飙升至10.23万元/平方米。该项目名为“安澜北京”，为平房+叠层房。预计销售量将突破15万/㎡。不过，木村之后，海淀地区的拍卖热度悄然下滑。年底，海淀市最后一块土地以“象征性溢价”出售。 12月23日，海开控股以845.6万元收购上地0号综合楼702，最低住宅均价约6.96万元/平方米。另一位参与者北京建工地产似乎只是摆出一副“友好的样子”。这三个横幅很快就以 0.4% 的溢价告终，并被嘲笑为“过高”。今年的海淀，从“抱头”到“尊老”“滞后”，不仅是房企回归理性，市场也在寻找适应的机会，找到自己的新平衡。但无论事态如何变化，海淀依然是“一出场就成为街谈巷议”的王者。 02 要称今年北京区域拍卖的“包装大师”，非朝阳先生莫属。2月11日，保利与金墨联合收购了一套三房组合地块。 873万元分别开发金墨万叶、保利朝观天枪 紧接着4月底，中建智能置地+中国金茂+越秀地产+朝阳城开以126亿的最低价拿下洋房、顺和集团，分别开发了中建智能置地-紫荆辰园和越秀金茂-璞悦，这笔交易不仅是朝阳今年的“最大”交易。今年，也是北京唯一一届2025年需要100亿日元。也是土地分割，非常重要。然而，“包装”的命运既是共生，也是冲突。在朝阳市，一块块集体出让的土地就像孪生兄弟，分享着土地的利润，却注定要在市场的红海中展开激烈的竞争。前阵子曼瑶和乔官天君“分道扬镳”，随后吉金辰源和普月表演“抢价→握手游戏”，让双竞技场兴奋不已。他们既是合作伙伴，又是竞争对手。朝阳把本土电影变成了商战系列。今年除了打包卖地，朝阳市也不吝啬，出让的每一块土地都是“宠儿”。从呼家楼南里到太阳宫、松玉里，每一块地都在给开发商带来麻烦。宋百合之地很有趣。卡宴地产做出反击示范：“我们在东部丢了一些，在东部赢了一些”在太阳宫地面的射击战中，卡元不幸被中建智能区击败。记住，朝阳的土地拍卖永远不会结束。这不仅仅是卖地，这也是一个关于设计、竞争和机会的重要故事。打包是一种策略，战斗是一个过程，最终的胜利者永远是懂规则、勇于行动的玩家。03 昌平和丰台在北京当地的一场拍卖会上成为“同门兄弟”。一公司卖了6块地，对方卖了5块地，成绩单看上去还不错，但仔细一看，却感觉很无奈，当地所有的拍卖，溢价率始终为0，而开发商在昌平，从朱辛庄、北四村、南沙、谢家庄、东小口，到未来科技城南区，越来越多的好地被报价，却迟迟未能上市。给予开发商很大的兴趣。除东小口本地拍卖外，其他拍卖均包含未来科学城地产收购合资土地的情况。该公司是昌平市的一家国有企业，被要求“支持”昌平未来科学城南片区直至最终土地拍卖。由于无法“引进”其他前合作伙伴，未来科学城地产只好单干，聘请了母公司未来科学城集团来支持该项目。为何昌平开发商如此谨慎？因为昌平的房地产市场曾经严重依赖海淀的间接购买力。去年，海淀市土地供应规模大幅增加，购买力明显“不足”。这种依赖体外输血的市场结构，一旦市场收缩，就会受到压力。小鸟也同样如此。供应量已经过多最近两年的新房。最直观的例子就是张果庄地块。最低均价较四年前下降了18200元/平方米。最终，排名第一的综合公司中建方大及其姊妹公司中建智地“捂住了利润”。年底，在嘉所土地关闭的情况下，推出了“减负”政策，试图减轻市场负担，但结果仍然是最低价格。简而言之，尽管供应量激增，但昌平和丰台的库存仍然需要时间来消耗。 04 谁说非基本区不能玩？今年北京本地拍卖会上最大的惊喜来自通州。共有四幅地块，成交金额超过122亿元，几乎直达丰台。北京全年最大用地运河八号以最低价74.91亿元卖给中建九和。该项目总建筑面积其中住宅用地面积为23.7万平方米。这个名为“运河庭院”的项目一开盘就成为热门话题。今年，北京夺得成交套数、套数、面积“三冠王”。通州不仅仅依靠巨无霸来维持其景象。八桥、梨根、九州州三块土地，吸引着众多房地产企业竞相争夺。民营房地产公司和早已不复存在的外资“顶尖公司”也纷纷亮相。离开北京三年的中铁建地产回到北京后也在通州开门迎客。我把目光投向梨园市6007地段。拍卖场成交215手，溢价率为21.94%，最低叫价为35800元/平方米。位于北京郊区，存在最少的房山、门斗沟、延庆、怀柔等城市，各出让一块土地，成交量较大。金额分别为147.1万元、9.57亿元、5.6亿元、3.59亿元。当然，保险费是0日元。出乎意料的是，今年延庆中建镇元楼和怀柔嘉堂云熙这两处楼盘的销售热度甚至超过了延庆六区的楼盘。例如，镇远县供应318套，目前网上签约的有272套。成交均价3.22万元/平方米，成交金额9.97亿元，地价覆盖率186%。郊区虽然出让土地少，但销量高说明北京并不缺乏购买力，只要定价到位、产品均等化。
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北京本地拍卖缩水丨封面故事
