地产游记丨海淀宝山近战：北京角、海莱装饰胜利、中国一品建设、海晨远景惊喜亮相“阳光3小时”
同日在同一地点领牌开业的北京御海木和中建一品海辰远景，是海淀宝山事业部的“姐妹”项目，也是同时开工的竞争对手。北京商报房地产市场频道“商情看”栏目记者实地走访后发现，两个项目的客户群体重合较大，且都以改善型住房为主。但他们在定价策略、装修标准、会所设备、建筑布局等重要方面却做出了不同的决定。装修标准方面，北京御海拉所有公寓均采用“四玻两室一胶”玻璃，卫浴品牌为杜拉维特、汉斯格雅。中国建设离子一平海辰远景采取的是“歧视性待遇”的做法。只有南侧、靠近高架桥的房屋有“四格、两室、一尾”玻璃，只有面积在139平方米或以上的房屋才配备汉斯格雅厕所。从俱乐部构成来看，中建宜信海辰远景优势明显。除了扩大面积外，还设有游泳池、私人宴会厅等功能空间，使其成为更实用、更有价值的空间。但需要注意的是，中建一品海辰远景采用“南高北低”的建筑设计，限制了北侧楼盘的采光，同时还有“3小时日照时间限制”，这也是令部分购房者望而却步的重要因素。近距离价格战：0.1%的折扣利用数十万的差价。 10年首次重返海淀，金宇邂逅中国第三次进驻海淀的大公司国家建筑工程总公司，一场兄弟之争开始了。 2025年6月5日，金隅集团、中国建筑工程总公司中标。当时，两家房地产公司竞得海淀市宝山村土地HD00-1412-0016和0017，分别溢价336.4万元（1.48%）和溢价277.8万元（1.76%）。从市场及周边购房群体的角度来看，判决结果显示，金隅股份和中建一品均选择建设改良型公寓。具体来说，中建业/海辰远景的最小户型设计为99平方米，大幅降低了该区域的置业门槛，让只需要改善的群体可以进入海淀中心住宅区。 107平方米、123平方米、139平方米的主体户型与北京类似。于海逸108平米、129平米、145平米叠合度高，满足常规改善家庭的空间需求。还有181平方米的大平层产品，进一步提高了项目的购房限额，满足了高端改善群体的高级需求。北京友海来仅提供三种户型：108平米、129平米、145平米。产品线比较集中。虽然能够精准聚焦中层改善群体，但在住房拥有标准和高层次需求覆盖方面略显不足。由于户型高度重合，价格成为主要竞争点，两个项目的价格与折扣组合呈现出明显的博弈局面。据北京市住房和城乡建设委员会官网信息显示，平均售价中建宜新海辰远景的公寓售价为每平方米90,100至96,500元，北京御海逸的公寓售价为每平方米90,800至97,700元。中建一品海辰远景以稍有优势的价格为基础，但初期折扣的差异却彻底改写了定价格局。北京商报记者走访两个项目发现，中建易新海辰远景优惠9.1折，北京宇海逸优惠10折。虽然看似简单的0.1%折扣，但实际上却造成了巨大的价差。以两个类似的公寓项目为例，地块面积123.92平方米。该公寓原总价约为1160.28万元，折后总价为1055.85万元。北京御海来八号住宅楼六层128.96平方米户型原图al售价约1192.78万元，总优惠1073.5万元。乍一看，打折后的京渝/哈角总价仍高出约17.65万元，但单价差已从原来的1100元/平方米拉大至2000元/平方米。以120平方米二户的户型计算，北京御海逸的优惠相当于为购房者额外节省了24万元。这笔费用足以支付购买一套高端家电的费用，也可以支付整个家庭装修和改善的费用。上海易居房地产研究院副院长杨跃晶表示，这种折扣策略是应对同质化竞争的有效策略，其本质是通过差异化价格与折扣相结合来重建市场竞争力。在同质化市场中，如果所有项目都采取“低价+大折扣”或“高价+小折扣”的单一策略，“逆向经营”打破传统逻辑，对价格认知产生反差，形成差异化记忆点。配置补偿：装修、会所位置的“高低配置”。虽然定价条件相似，但中建一品海辰远景进一步区分了不同类型公寓的装修标准。北京商报记者在现场走访中了解到，两个项目均毗邻西路，作为城市动脉运行阜石路自东向西贯穿北京，日常车流量较大，产生的交通噪音是影响人们生活的因素之一。为了实现这一目标，中建一品海辰远景在紧邻阜石路的9号、10号、11号住宅楼统一采用“四玻、二腔、一贴玻璃”玻璃。社区使用不同的玻璃规格。相比之下，北京宇海来的所有建筑均采用“四块玻璃板，两块中空，一块胶合”。从地理上看，富石路毗邻中建宜信海辰远景路段属于常规地上路段。但车速较慢，噪声影响较弱。另一方面，北京御海澜毗邻路段为阜石路高架路段，车速较快，噪音也较为明显。这可能是两者windows配置不同的原因之一。除了不同的窗户标准外，中建一品海辰远景还在旗下卫浴品牌中实行了分层结构。北京商报记者了解到，该项目139平米以上户型将配备汉斯格雅卫浴产品，139平米以下户型将配备汉斯格雅卫浴产品。他们会使用 Kohler 或 ot.flush 标记。北京钰海莱在各类家庭中使用汉斯格雅马桶。虽然装修构成上存在一些差异，但中建一品海辰云景通过会所的建设强调社区的品质。一点。该项目置业顾问李恩如表示，会所建筑面积约2600平方米，功能规划相对多元，涵盖恒温泳池、瑜伽室、健身房和私人宴会厅等空间，并与西西弗斯书店合作设置了特色书吧。一位购房者笑着说：“我可以在家里无法体验到的奢华。”北京御海澳还规划了一个社区俱乐部，但面积和功能重点不同。该会所建筑面积约1700平方米，据了解，其内无p功能。胡俊旭，房地产顾问北京于海来解释说，常见的社区泳池跨度大多为25米，需要充分考虑实际使用频率和维护成本。因此，本项目选择取消游泳池，转而利用高度规划双层羽毛球场、半场篮球场、壁球场等休闲接待空间，以满足业主日常运动和社交需求。杨跃晶表示，“高端装修+豪华会所”的模式对于升级型客户群体显然具有吸引力。即使住房户型、装修出现争议，或者单价高、设施不理想，优质的公共设施也能抵消这些负面因素，提高顾客群体，满足群体会员和生活便利的循环需求，形成价值交换。规划重点：住宅楼布局，为南向高、北低的布局以及“三小时日照”住宅小区规划，也是购房者关注的焦点。北京商报记者注意到，中建宜信海辰远景南侧的建筑呈东西向排列，土地位于中间。中心建筑层高较低，呈凹形，对南侧第二排灯相对友好。中建一品、海辰恩景南侧第二排呈左中右布局。 6、7、8号楼分别高11、10、11层，住宅楼间距较远。第三排4、5号楼高九层，位于6号至8号楼之间的空间，对角楼之间的距离不是很远。这种南高北低的布置方式对中国4号、5号住宅楼的采光也有一定的影响。建筑一品和海辰远景。根据销售人员现场展示的冬至太阳模拟结果，4号楼东侧的六层房屋仅从下午1:00开始接收到有效太阳辐射。至下午 4:00当天和其他时间的照明条件受到限制。毗邻的北京御海莱采用南侧二排住宅10号楼设计，层高10层，位于社区中心。第三排6号至9号的建筑物分别是第10层、第11层、第11层和第8层。这两个群体位于社区的两侧。第三排位于10号楼遮挡较少的位置，白天光照较好。相比之下，两个项目所有建筑的楼距、采光、日照时间均符合规划标准。不过，日照时间比较好北京钰和海螺比中建一品和海辰远景。中国城市房地产研究院院长谢一峰表示，从目前高品质住宅的发展趋势来看，采光通风条件、容积率低、公用费用高、消防设备齐全、建筑高度限制合理等，正在成为房地产企业规划设计竞争力的核心。这种趋势对于以改进为导向的群体尤其重要。对于购房者来说，两个项目竞争的核心是聚焦户型匹配需求。多元化、高端社区设施、智能化。如果您正在寻找独特的居住体验，中建一品海辰远景应该是您的首选。如果您更注重生活质量、采光条件的均匀性和性价比，北京御海逸是更好的选择。这场同区对决不仅提供了海dian以多种选择来完善市场，也体现了房地产企业的不同考虑，如产品定位、成本控制、平衡客户需求等。北京商报记者 王银浩 李涵
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